安心の長期固定金利の住宅ローン

固定金利と言ったらフラット35

フラット35と言えば、住宅ローンと聞いて真っ先に思い浮かぶものです。
住宅ローンには、銀行の民間ローンも含めて数多くありますが、その中でもフラット35は知名度が高いです。

 

フラット35の知名度が高いのは、ひとえに国の政策にあります。
日本では、マイホームの購入を支援するため、国がさまざまな政策を打ち出しています。

 

その中の1つが、長期固定金利の住宅ローンです。
そして、その具体的な商品が「フラット35」というわけです。

 

フラット35とは?

フラット35とは、独立行政法人 住宅金融支援機構(旧:住宅金融公庫)が取り扱う住宅ローンです。
その最も大きな特徴が、長期にわたる全期間固定金利であるということです。

 

フラット35は最長で35年まで借り入れができますが、他にもフラット50と言って50年間借り入れできる商品もあります。
民間の銀行では、50年というここまで長期で借りることができる住宅ローンは存在しません。
しかもその間ずっと固定金利であるため、金利変動のリスクも回避することができます。

 

このように、フラット35は国の政策に裏打ちされ、非常に利用しやすい住宅ローンとなっています。

フラット35の特徴をさらに細かく解説!

フラット35の借入条件や返済期間等の特徴とは?

フラット35の更に細かい特徴や、借り入れの条件などを紹介します。

 

フラット35の審査は?

民間ローンより緩やか

フラット35は、銀行の民間ローンに比べれば審査は緩やかと言われています。
民間ローンの場合、サラリーマンで安定的な収入がある方であっても、そこそこの給与がないと審査が通らないこともあります。

 

しかし、フラット35では、借り入れの限度額はありますが、比較的審査は通りやすいです。
また、給与が不安定とみなされがちな自営業(個人事業主)の方でも、民間ローンより融資が受けやすいといえます。

 

ただ、もちろん、

  • 借入が多すぎる
  • 所得が少なすぎる

等、さまざまな事情で利用できない場合もあります。

 

借り入れ可能な場所は?

取り扱い銀行

フラット35は、住宅金融支援機構が取り扱っていますが、借り入れ申し込みは民間の銀行を通じて行います。
そのため、申し込みの際は、まず銀行から資料を取り寄せ、銀行の審査を受けることになります。
また、住宅ローン融資実行後の、毎年の年末残高通知等は窓口となった銀行から行われます。

 

ちなみに、銀行と住宅金融支援機構の関係は次のようになっています。
銀行は審査が終わった住宅ローンを証券化し、それを住宅金融支援機構が買い取ります。
その仕組みにより、利用者が銀行に申し込むものの、実際には住宅金融支援機構が融資を行うという図が出来上がります。

 

借入可能額はいくらまで?

最大で8,000万円まで(リフォーム費用は不可)

借り入れ可能なのは、

  • 建物の建築
  • 土地等の取得

に係る費用について、8,000万円まで可能です。

 

また、必要な資金のうちの100%まで借り入れることができます。
(ただし、90%以上借りてしまうと金利が高くなります。)

 

ただ、この8.000万円というのはあくまで上限額で合って、実際に借りられるかはまた別の話です。
借入をする人の属性(勤務先、金融資産など)により、審査が行われることになります。

 

借りられるのはどんな人?

満70歳未満で安定的な収入のある人

借入ができるのは、次の2つの条件を満たす人です。

  • 申し込み時点で満70歳未満
  • 安定的な収入のある人

 

申し込み時点で万70歳未満

フラット35は、基本的に長期での借り入れが想定されるため、満70歳以上の人は申し込むことができません。
とはいえ、69歳まで申し込めるのですから、かなり優しい条件といえます。

 

安定的な収入のある方

「安定的な収入のある方」の字面だけ読むと、

  • 公務員
  • 大企業の会社員

というようなイメージが湧いてしまいますが、中小企業の方であっても、自営業の方であっても借り入れは可能です。
(もちろんそれとは別の理由により審査で落ちてしまう場合はありますが。)

 

さすがに「アルバイト」では借り入れはできませんが、これもそこまで厳しい条件であるわけではありません。
あくまで、一般論としての「安定的な収入」を指しています。

 

融資対象となる住宅の基準は?

道路に2m以上接する(戸建て・マンション)
床面積70㎡以上(戸建て)
床面積30㎡以上(マンション)

融資対象となる住戸には様々な条件がありますが、最も基本的なのが上記の技術基準です。

  • 戸建てであれば住戸の全ての階の床面積を合わせて70㎡以上
  • マンションであれば床面積が30㎡以上

の住宅に住宅ローンを使うことができます。

 

また、他にも接道が2m以上ある、というような条件のように、さまざまな技術基準があります。
フラット35の技術基準のページで確認することができます。

 

なお、基本的には、投資用マンションでない限り、新築マンションなら技術基準に適合するように作られています。
フラット35は最も審査が緩い住宅ローンであるため、購入者に買ってもらうために、不動産会社もフラット35の技術基準に物件をしっかりと適合させています。

 

設定できる返済期間は何年まで?

15~35年間(60歳以上の方は10年から設定可能)
ただし、最大で80歳までに返済完了となるように設定。

借り入れ可能期間は、15年~35年の間で、1年刻みで選ぶことができます。
なお、返済期間を20年以内にすると、後述する借入金利が優遇されます。

 

60歳以上で借り入れをした方は、借入期間は10年から設定することができます。
ただ、80歳までに返済が終わるようにしなければいけません。

 

金利のタイプは?

全期間固定金利型

フラット35の最大の特徴が、この「全期間固定金利型」です。
民間の銀行では変動金利型が多いですが、フラット35には変動金利型はありません。
全期間固定金利型のみです。

 

この仕組みにより、借り入れを行った時点で、借入総額や毎月の返済額が確定します。
そのため、長期にわたる返済計画がかなり立てやすいです。

 

なお、金利は融資実行日の金利が適用されます。
そして、その金利がそれが最長で35年間続きます。
そのため、低い金利の時に借り入れができた場合には非常にラッキーです。

 

返済方法は?

元利均等払いと元金均等払いから選択

フラット35の返済方法は、元利均等払いと元金均等払いから選択することができます。
なお、この2つの違いについては、以下のページで詳しく解説しています。
住宅ローンの「固定金利」と「変動金利」はどっちがいい!?

 

民間ローンでは、最初から元利均等返済に設定されている割合が圧倒的に多いです。
選ぶことができる点は、フラット35ならではといえます。

 

保証人は必要?

保証人は不要

フラット35では、保証人(連帯保証人)は不要です。
また、民間ローンで必須となる、保証協会への加入も必要ありません。
そのため、保証料も不要となります。

 

民間ローンで必要な保証料は、借入額の2%程度となっています。
保証料が不要である点は、初期費用の負担が軽くなるためとてもありがたいです。

 

繰り上げ返済はいくらからできる?

窓口:100万円以上~
インターネット:10万円以上~

繰り上げ返済を行う際には、窓口で手続きする場合と、インターネットで手続きする場合で最低繰り上げ返済額が変わります。
銀行窓口では、一度につき100万円から1万円単位で返済を行うことができます。
インターネットでは、一度につき10万円から1万円単位で返済を行うことができます。

 

インターネットで手続きを行う場合は、住宅金融支援機構の「住・My Note」というサイトで行うようになります。

 

なお、銀行窓口であってもインターネットであっても、繰り上げ返済手数料は無料です。
この点は、手数料がかかることがある銀行の民間ローンに比べるとかなり有利な点です。

 

団体信用生命保険の加入は?

任意加入

借主に万一のことがあった際にローンを返済する、団体信用生命保険(団信)への加入は任意となります。
団信自体は、住宅金融支援機構で「機構団信」というものを準備しています。
加入するかしないかは、申し込みの際に記入する用紙があります。

 

なお、機構団信に入らない場合の選択肢としては次の2つがあります。

  • 無保険で返済開始
  • 死亡保険に加入する

無保険状態は、万一の際もローンが消えないため非常に危険です。
そのため、団信に加入しない場合には、生命保険会社の死亡保険に加入する方が良いです。

フラット35のメリットとデメリット

フラット35のメリット

フラット35の特徴から見えてくるメリットをまとめると次のようになります。

  • 長期間の固定金利
  • 繰り上げ返済手数料が無料
  • 保証料が必要ない
  • 審査が緩やか

 

長期間の固定金利

最長で35年にわたり、固定金利でお金を借りられる住宅ローンはフラット35以外にありません。
35年間金利が変わらないことで返済総額が固定されるため、返済計画を立てやすいです。

 

繰り上げ返済手数料が無料

繰り上げ返済手数料がかからないため、少しでも多く返済をすることができます。
民間ローンでは、繰り上げ返済手数料が1万円という場合もあるため、それに比べるとその差は大きいです。

 

保証料が必要ない

連帯保証人が必要なく、保証協会の利用も必要ないため保証料がかかりません。
初期費用をグッと抑えることができます。

 

審査が緩やか

民間ローンよりも審査が緩やかなため、比較的借りやすい住宅ローンといえます。
収入が不安定な方の場合には、特にお助けローンとも言えます。

 

フラット35のデメリット

メリットの多いフラット35ですが、もちろんデメリットもあります。

  • 国の政策による優遇金利の変動
  • 変動金利よりは金利が高い
  • 団信が別途加入

 

国の政策による優遇金利の変動

フラット35は、国の政策によって金利優遇の幅が変わることがあります。
2015年には、フラット35Sの金利優遇幅が時限的に0.3%から0.6%に拡大されました。
これはメリットでもありますが、そのタイミングで借りられなければ恩恵を受けられないため、デメリットでもあります。

 

変動金利よりは金利が高い

長期間の固定金利となるため、どうしても変動金利よりは金利が高くなります。
そのため、短期間での低い金利を求めている人にとっては不向きです。

 

団信が別途加入

民間ローンでは団信は金利に含まれていますが、フラット35はそうなっていません。
そのため、金利とは別に別途加入する必要があります。
この点は、民間ローンに比べるとランニングコストが増える点となります。

フラット35の利用が向いているのはこんな人!

長期借り入れならフラット35

以上が、フラット35の特徴です。
特に大きな特徴を再度まとめると次のようになります。

  • 審査が緩やか
  • 借入が最長35年間
  • 繰り上げ返済手数料が無料

 

こうした特徴から、特に長期の借入を考える場合には最適といえる住宅ローンです。
というのも、民間ローンには、ここまでの長期間金利を固定できる商品はありません。
そのため、短期返済ではなく長期返済を考える場合には、フラット35しか選択肢がありません。

 

フラット35は取り扱い金融機関が多い

一言で「フラット35」と言っても、

  • 金利
  • 融資手数料

は取り扱い金融機関によってさまざまです。

 

こうした返済金額に直結する要素が安いものを選ぶことで、返済総額を抑えることができます。
そのため、同じフラット35と言えど、金融機関ごとにしっかりと比較して申し込むことが大切です。

 


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